Câu trả lời ngắn: vệ sinh trước khi cặn khoáng kịp bám chặt vào bề mặt kính. Đây không phải cách né tránh câu hỏi. Tần suất vệ sinh kính tòa nhà không có một con số đúng cho mọi công trình — một cao ốc ven đường lớn nhiều bụi và một tòa nhà trong khu dân cư yên tĩnh có nhu cầu hoàn toàn khác nhau, dù cùng chiều cao. Bài viết này giải thích các yếu tố quyết định chu kỳ, và cách ban quản lý tự xác định tần suất phù hợp cho tòa nhà của mình.
Vì sao không thể áp một con số chung?
Vấn đề không nằm ở lớp bụi nhìn thấy được. Bụi có thể lau đi bất cứ lúc nào. Vấn đề nằm ở cặn khoáng. Nước mưa và nước ngưng tụ đọng trên kính mang theo khoáng chất; khi nước bay hơi, khoáng chất ở lại và bám vào bề mặt. Càng để lâu, lớp cặn này càng liên kết chặt với kính.
Ở giai đoạn đầu, dung dịch chuyên dụng xử lý được. Để quá lâu, cặn ăn vào bề mặt kính và không phương pháp vệ sinh nào phục hồi được — lúc đó chỉ còn phương án thay kính. Vì vậy, chu kỳ vệ sinh kính tòa nhà cao tầng hợp lý là chu kỳ đủ ngắn để cặn khoáng không kịp bám chặt. Tốc độ tích tụ ấy thay đổi theo từng công trình.
6 yếu tố quyết định tần suất
1. Vị trí và môi trường xung quanh. Tòa nhà mặt tiền đường lớn, gần công trường xây dựng, khu công nghiệp hoặc trục giao thông đông xe tải sẽ tích tụ bụi và muội nhanh hơn nhiều so với tòa nhà trong khu dân cư.
2. Hướng mặt đứng. Các mặt đón mưa tạt và nắng gắt xuống cấp nhanh hơn. Trên cùng một tòa nhà, không nhất thiết mọi mặt phải cùng chu kỳ.
3. Chiều cao và vị trí tầng. Các tầng thấp hứng bụi đường và nước bắn nhiều hơn. Các tầng cao chịu gió mạnh mang theo bụi mịn.
4. Loại hình công trình. Cao ốc văn phòng hạng A và trung tâm thương mại có yêu cầu về hình ảnh cao hơn hẳn nhà xưởng hay chung cư tầm trung — tần suất vì thế cũng khác.
5. Tình trạng thoát nước mặt đứng. Nếu nước mưa chảy tràn không kiểm soát hoặc đọng ở mép kính, cặn khoáng hình thành nhanh hơn.
6. Tình trạng keo silicone và khung nhôm. Khi keo silicone mặt dựng đã lão hóa, nước và bụi đọng lại ở mép kính lâu hơn, đẩy nhanh quá trình bám cặn. Đây là lý do nên kiểm tra hai hạng mục này cùng lúc.
Khung tần suất tham khảo
Bảng dưới đây là điểm khởi đầu để lập kế hoạch, không phải tiêu chuẩn bắt buộc. Chu kỳ cuối cùng nên điều chỉnh theo tình trạng thực tế của công trình.
| Loại công trình | Chu kỳ thường thấy |
| Cao ốc văn phòng hạng A, trung tâm thương mại | Dày nhất — nhiều đợt trong năm |
| Tòa nhà mặt tiền đường lớn, gần công trường | Dày hơn mức trung bình |
| Chung cư cao tầng khu dân cư | Trung bình — theo mùa hoặc theo năm |
| Nhà xưởng, công trình ít yêu cầu hình ảnh | Thưa hơn, ưu tiên theo tình trạng thực tế |
Nguyên tắc chung: nên bố trí ít nhất một đợt sau mùa mưa, khi lượng cặn khoáng tích tụ nhiều nhất trong năm.
Cách tự xác định chu kỳ cho tòa nhà của bạn
Thay vì cố tìm một con số chuẩn, hãy quan sát ba dấu hiệu sau:
Dấu hiệu 1 — Vệt trắng đục xuất hiện. Nhìn từ trong ra, các vệt trắng chạy dọc theo hướng nước chảy, thường tập trung ở mép dưới mỗi tấm kính. Đây là cặn khoáng ở giai đoạn đầu. Nếu vệt này xuất hiện chỉ vài tháng sau đợt vệ sinh gần nhất, chu kỳ hiện tại đang quá thưa.
Dấu hiệu 2 — Lau xong vẫn không trong. Nếu tổ vệ sinh nội bộ lau các tầng thấp mà kính vẫn mờ đục, cặn đã vượt quá khả năng xử lý bằng phương pháp thông thường.
Dấu hiệu 3 — Rêu mốc ở mép kính và khe khung nhôm. Dấu hiệu đọng ẩm kéo dài, thường đi kèm keo silicone xuống cấp.
Khi dấu hiệu 1 xuất hiện đều đặn ở một khoảng thời gian nhất định, đó chính là chu kỳ tự nhiên của tòa nhà bạn. Đặt lịch vệ sinh ngắn hơn khoảng đó một chút.
Điều gì xảy ra nếu để quá lâu?
Chi phí không tăng tuyến tính theo thời gian — nó tăng theo bậc.
Giai đoạn 1 — Bụi bẩn bề mặt. Vệ sinh định kỳ thông thường là đủ.
Giai đoạn 2 — Cặn khoáng bám. Cần dung dịch chuyên dụng và thời gian xử lý lâu hơn. Chi phí cao hơn nhưng vẫn thuộc phạm vi vệ sinh.
Giai đoạn 3 — Cặn ăn vào bề mặt kính. Kính bị ố vĩnh viễn, mờ đục ngay cả sau khi làm sạch hoàn toàn. Không có phương án vệ sinh nào phục hồi được. Phương án còn lại là thay kính — chi phí thuộc một hạng mục hoàn toàn khác.
Ranh giới giữa giai đoạn 2 và 3 chính là lý do vệ sinh kính định kỳ đáng được đưa vào kế hoạch ngân sách thường niên thay vì chỉ làm khi thấy bẩn.
Hợp đồng định kỳ hay làm rời từng đợt?
Về chi phí, hợp đồng theo chu kỳ thường có lợi hơn vì hai lý do:
Chi phí huy động được phân bổ. Mỗi đợt thi công đều phát sinh chi phí cố định — khảo sát điểm neo, kiểm định thiết bị, huy động nhân sự, cảnh báo khu vực. Làm rời từng đợt nghĩa là trả khoản này nhiều lần.
Khối lượng xử lý nhỏ hơn mỗi lần. Kính được vệ sinh đều đặn không có cơ hội tích tụ cặn khoáng, nên mỗi đợt nhanh và đơn giản hơn.
Ngoài ra, mỗi đợt vệ sinh là một cơ hội kiểm tra hiện trạng mặt ngoài ở cự ly gần — phát hiện sớm keo silicone lão hóa, vết nứt tường hay điểm thấm, trước khi chúng phát triển thành hạng mục sửa chữa lớn.
Xem chi tiết phạm vi công việc tại trang vệ sinh kính tòa nhà cao tầng. Nếu đang cân nhắc phương án thi công, tham khảo đu dây hay gondola: phương án nào phù hợp.
Về BM Service
BM Service hoạt động từ năm 2017, chuyên vệ sinh và bảo trì mặt ngoài tòa nhà cao tầng bằng kỹ thuật đu dây (rope access) — tiếp cận được cả những vị trí giàn giáo và xe nâng không với tới, không cần che chắn mặt tiền và không ảnh hưởng sinh hoạt cư dân.
Công ty là nhà thầu phụ thường trực của Coteccons, BM Windows và Eurowindow, đã thi công tại Vincity Grand Park, Vinhomes Tân Cảng, Vietcombank Tower, Masteri Thảo Điền, Sài Gòn Gateway và The Everich Infinity. Xem danh mục dự án tiêu biểu.
Đặt lịch khảo sát hiện trạng
Chu kỳ phù hợp chỉ xác định được khi biết tình trạng thực tế của kính. BM Service khảo sát hiện trạng mặt ngoài, đánh giá mức độ bám cặn và đề xuất chu kỳ vệ sinh phù hợp với công trình của bạn.
Câu hỏi thường gặp
Tổ vệ sinh nội bộ có tự làm được không? Các tầng thấp tiếp cận được từ bên trong hoặc từ ban công thì có. Với mặt ngoài nhà cao tầng, cần đơn vị chuyên nghiệp có thiết bị và quy trình an toàn phù hợp.
Nên vệ sinh trước hay sau mùa mưa? Nên có đợt sau mùa mưa, vì đây là thời điểm cặn khoáng tích tụ nhiều nhất. Nếu chỉ làm một đợt trong năm, ưu tiên thời điểm này.
Vệ sinh kính có kiểm tra được tình trạng keo silicone không? Có. Khi thi công đu dây, thợ tiếp cận mặt ngoài ở cự ly gần nên có thể ghi nhận đồng thời tình trạng đường keo, vết nứt tường và các điểm thấm.
Kính đã ố mờ nhiều năm còn cứu được không? Cần khảo sát mới đánh giá chính xác. Nếu cặn khoáng mới bám bề mặt, dung dịch chuyên dụng vẫn xử lý được; nếu đã ăn sâu vào kính, phương án còn lại là thay kính.
Cần tư vấn cho công trình của bạn?
BM Service khảo sát tận nơi và báo giá miễn phí. Gọi 0903 837 568 (Mr. Tàu) hoặc gửi yêu cầu báo giá.